Häufige Fragen – SpreeBau Pro

Kosten & Preise

Was kostet eine Wohnungssanierung in Berlin?

Eine professionelle Sanierung in Berlin beginnt ab 600 EUR/m² netto, je nach Leistungsumfang und Ausstattung. Als Orientierung: Eine einfache Auffrischung liegt bei 200 bis 400 Euro pro Quadratmeter, eine Teilsanierung einzelner Gewerke bei 400 bis 700 Euro, eine vollständige Kernsanierung bei 800 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter. Günstigere Angebote gehen häufig mit versteckten Nachforderungen oder Qualitätsmängeln einher, die am Ende teurer werden. Wir kalkulieren realistisch – der Preis im Angebot ist der Preis, den Sie zahlen.

Was kostet eine Badsanierung in Berlin?

Eine einfache Badsanierung mit Standardausstattung beginnt in Berlin bei etwa 5.000 bis 8.000 Euro netto – die vorhandenen Fliesen bleiben bestehen aber es kommen neue Sanitärobjekte und Armaturen auf solider Mittelklasse-Ebene. Eine vollständige Sanierung inklusive neuer Fliesen, neuer Wasser- und Abwasserleitungen, Trockenbauarbeiten, Abdichtung und zeitgemäßer Ausstattung liegt typischerweise zwischen 15.000 und 25.000 Euro netto. Hochwertige Designbäder mit besonderer Markenausstattung können deutlich mehr kosten. Entscheidend für den Preis sind Raumgröße, Leitungszustand und Ausstattungsniveau – das klären wir direkt bei der Besichtigung.

Sind Rauchwarnmelder in Berlin Pflicht?

Ja. In Berlin sind Rauchwarnmelder seit 2017 in allen Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, die als Fluchtweg dienen, gesetzlich vorgeschrieben – auch in Bestandswohnungen. Vernetzte Geräte mit Festanschluss sind empfohlen.

Brauche ich einen Schornstein für einen Kaminofen?

Ja – jeder Kaminofen braucht einen zugelassenen abgasgeprüften Schornstein. In Berliner Altbauten gibt es häufig historische Schornsteine, die aber nicht immer nutzbar sind. Der Bezirksschornsteinfeger prüft und muss die neue Feuerstätte vor Inbetriebnahme abnehmen. Wenn kein Schornstein vorhanden: Edelstahlrohr-Schornstein möglich (2.000 bis 6.000 Euro).

Ist ein Kaminofen in einer Berliner Mietwohnung erlaubt?

Grundsätzlich nicht ohne Genehmigung des Vermieters und Abnahme durch den Schornsteinfeger. Der Vermieter kann die Genehmigung verweigern, wenn kein geeigneter Schornstein vorhanden ist. Es gibt kein gesetzliches Recht auf Kaminofeninstallation in Mietwohnungen.

Was kostet ein Kaminofen einbauen in Berlin?

Gerät: 1.200 bis 5.000 Euro. Schornsteinanbindung oder -sanierung: 1.500 bis 6.000 Euro. Gesamt: 3.000 bis 8.000 Euro netto. Pelletkaminofen (vollautomatisch, BEG HE-förderfähig): 4.000 bis 8.000 Euro plus Installation.

Ist eine Pelletheizung BEG-förderfähig?

Ja – vollständig. BEG HE: 30 % der förderfähigen Kosten, max. 28.000 Euro förderfähiger Betrag für WE 1 (Stand August 2026, sinkend ab Februar 2027). Förderantrag immer vor Beauftragung beim BAFA stellen.

Was ist der Unterschied zwischen Pelletheizung und Wärmepumpe?

Pelletheizung: Biomasse-Verbrennung, hohe Vorlauftemperaturen möglich (bis 75°C), gut für schlecht gedämmte Altbauten mit alten Heizkörpern, Pelletslagerfläche nötig. Wärmepumpe: Strom-betrieben, hohe Effizienz bei niedrigen Vorlauftemperaturen (Fußbodenheizung ideal). Beide sind BEG HE-förderfähig mit 30 %.

Ist Holzheizung in Berlin erlaubt?

Ja – Kaminöfen und Pelletheizungen sind in Berlin erlaubt, wenn sie die Grenzwerte der 1. BImSchV einhalten und vom Schornsteinfeger abgenommen wurden. Offene Kamine sind nur zur gelegentlichen Nutzung (max. ca. 8 Tage/Jahr) zulässig, nicht als reguläre Heizquelle. Berlin hat kein formelles Feinstaubalarm-System mit Verboten.

Kann ich eine Pelletheizung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin einbauen?

Ja – Pelletkessel gibt es bis 500 kW und sind für MFH geeignet. Die Hauptherausforderung ist die Pelletslagerfläche im Keller (mind. 10–20 m²). Bei WEG-Eigentum ist ein Mehrheitsbeschluss erforderlich. Wir koordinieren Planung, WEG-Prozess und Installation.

Was ist besser: Pelletheizung oder Wärmepumpe für meinen Berliner Altbau?

Das hängt von drei Faktoren ab: Dämmzustand des Gebäudes, Art der Heizflächen (Fußbodenheizung oder Heizkörper) und verfügbare Kellerfläche für Pelletslager. Gut gedämmt + Fußbodenheizung: Wärmepumpe effizienter. Schlecht gedämmt + alte Heizkörper + Kellerfläche: Pelletheizung oft wirtschaftlicher. Wir planen beide Varianten und zeigen die Gesamtrechnung.

Was ist der Unterschied zwischen Brandschutz und Brandsanierung?

Brandschutz ist präventiv: Maßnahmen, die verhindern dass ein Brand entsteht oder sich ausbreitet – Rauchwarnmelder, Brandabschnitte, Feuerschutzabschlüsse. Brandsanierung ist reaktiv: die vollständige Wiederherstellung eines Gebäudes nach einem Brandereignis, inklusive Rußbeseitigung, Löschwassertrocknung, Geruchssanierung, Rückbau und Neuaufbau.

Was muss ich als allererstes tun nach einem Wohnungsbrand?

Feuerwehr-Freigabe abwarten bevor das Objekt betreten wird. Versicherung sofort informieren. Schadensprotokoll mit Fotos erstellen, bevor etwas verändert wird. Keine Sanierungsarbeiten beginnen ohne Versicherungsfreigabe. Sofortmaßnahmen zur Schadensbegrenzung (Öffnungen sichern, Wasser absaugen) so früh wie möglich einleiten.

Zahlt die Versicherung die Brandsanierung?

Die Wohngebäudeversicherung übernimmt Gebäudeschäden durch Brand, Löschwasser und Ruß. Bei grober Fahrlässigkeit kann die Leistung gekürzt werden. Die Hausratversicherung übernimmt das Inventar. Beide immer gemeinsam abschließen. Wir erstellen das Schadensprotokoll und koordinieren die Versicherungs-Begutachtung.

Was kostet eine Brandsanierung in Berlin?

Kleiner Küchenbrand (ein Raum): 8.000–20.000 Euro netto. Mehrere Räume: 30.000–80.000 Euro netto. Vollbrand einer Wohnung: 80.000–200.000 Euro netto und mehr. Bei ausreichendem Versicherungsschutz trägt diese Kosten die Wohngebäudeversicherung.

Wie lange dauert eine Brandsanierung?

Kleiner Brand: 4–8 Wochen. Mittlerer Brand: 3–5 Monate. Vollbrand: 6–12 Monate. Der längste Zeitfaktor ist meist die technische Trocknung (2–6 Wochen). Erst nach vollständiger Trocknung und statischer Freigabe beginnt der Neuaufbau.

Kann ich eine brandgeschädigte Wohnung selbst sanieren?

Für leichte Schäden ohne Rußverbreitung: begrenzt möglich. Bei Rußschäden, Löschwasserschäden oder Geruchsbelastung: nein. Ruß ist toxisch. Geruchssanierung und technische Trocknung erfordern Spezialgeräte und Fachpersonal. Fehler führen zu Folgeschäden, die die Versicherung nicht mehr reguliert.

Macht ihr auch Brandsanierungen?

Ja. Wir koordinieren alle Gewerke aus einer Hand: Schadstoffsanierung, technische Trocknung, Rußbeseitigung, Geruchsbehandlung, Rückbau, statische Prüfung und vollständigen Neuaufbau bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Ein Ansprechpartner für Sie und für die Versicherung.

Was ist ein Brandabschnitt?

Ein Brandabschnitt ist ein baulich abgegrenzter Bereich eines Gebäudes, der im Brandfall verhindert, dass Feuer und Rauch sich ausbreiten. Trennwände und Decken zwischen Brandabschnitten müssen eine Feuerwiderstandsdauer von typisch F90 (90 Minuten) erfüllen. Alle Öffnungen (Türen, Leitungsdurchführungen) müssen mit zugelassenen Brandschutzabschlüssen gesichert sein.

Wann brauche ich eine Brandschutzplanung?

Bei Nutzungsänderungen, Dachgeschossausbauten, größeren Umbauten in MFH und allen genehmigungspflichtigen Vorhaben. Wir integrieren Brandschutzanforderungen von Beginn an in die Ausführungsplanung.

Was kostet eine neue Einfahrt in Berlin?

Einfahrt mit Untergrundaufbau, Pflasterbelag und Entwässerungsrinne: 100 bis 250 Euro pro Quadratmeter netto je nach Materialauswahl. Bordsteinabsenkung koordiniert mit dem Bezirksamt: 500 bis 1.500 Euro zusätzlich.

Brauche ich eine Genehmigung für eine neue Einfahrt?

Für die Bordsteinabsenkung zur Straße: ja, Abstimmung mit dem Bezirksamt erforderlich. Für die Pflasterfläche auf dem Grundstück selbst: in der Regel nicht, solange keine Versiegelungsregelungen des Bebauungsplans betroffen sind.

Wann brauche ich eine Lüftungsanlage?

Wenn ein Gebäude sehr luftdicht saniert wird und kein ausreichender natürlicher Luftwechsel mehr sichergestellt ist – typisch nach Dachgeschossausbau mit dichter Dämmhülle. Die kontrollierte Wohnraumlüftung (KWL) mit Wärmerückgewinnung ist die professionelle Lösung.

Schützt eine KWL vor Schimmel?

Ja – wenn sie korrekt geplant und dimensioniert ist. Eine KWL sorgt für kontinuierlichen Luftwechsel und führt Feuchte aus Küche und Bad ab, bevor sie kondensieren kann. Voraussetzung: Das System ist auf den tatsächlichen Feuchteeintrag der Wohnung ausgelegt.

Was kostet eine kontrollierte Wohnraumlüftung?

Zentrale KWL-Anlage für eine 80 m² Wohnung: 6.000 bis 12.000 Euro netto inklusive Einbau, Lüftungsbox, Leitungen und Ventile. Förderfähig über BEG EM (15–20 %).

Ist mein Altbau für eine Wärmepumpe geeignet?

Das hängt vom Dämmzustand und der Heizflächenverteilung ab. Eine Wärmepumpe arbeitet effizient bei niedrigen Vorlauftemperaturen (35°C) – was Fußbodenheizung oder übergroße Heizkörper voraussetzt. In gut gedämmten Altbauten: ja. In unsanierten Altbauten mit alten Heizkörpern: eher Hybridlösung empfohlen.

Was kostet eine Wärmepumpe im Bestand?

Luft-Wasser-Wärmepumpe als Gesamtsystem: 15.000 bis 35.000 Euro netto. Gefördert über BEG HE mit 30 % (max. 28.000 Euro förderfähiger Betrag für WE 1, Stand August 2026 – sinkend ab Februar 2027).

Was ist eine Hybridheizung?

Eine Hybridheizung kombiniert Wärmepumpe und Gasheizung. Die Wärmepumpe deckt den Grundbedarf effizient, der Gaskessel springt bei sehr kalten Temperaturen zu. Sinnvoll in schlecht gedämmten Bestandsgebäuden, wo eine reine Wärmepumpe ineffizient wäre.

Kann ich auf meinem Berliner Altbau eine PV-Anlage installieren?

In den meisten Fällen ja. Voraussetzungen: ausreichend Dachfläche mit Südausrichtung, tragfähige Dachkonstruktion, kein entgegenstehender Denkmalschutz. Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist eine Genehmigung erforderlich – häufig verweigert wenn die Anlage sichtbar ist.

Lohnt sich ein Solarspeicher?

Für Eigenheimbesitzer mit tagsüber leerem Haus und hohem Abendverbrauch oft ja. Amortisation bei aktuellen Preisen und Einspeisevergütungen: 10–15 Jahre. Für MFH mit Mieterstrommodell kann sie kürzer sein.

Was ist ein Mieterstrommodell?

Beim Mieterstrommodell verkauft der Vermieter den PV-Strom vom Hausdach direkt an seine Mieter – günstiger als Netzstrom, wirtschaftlicher als Einspeisevergütung. Administrativ aufwendig, aber seit dem EEG-Förderbonus attraktiver.

Was bedeutet Bestandsschutz beim Bauen?

Bestandsschutz bedeutet, dass ein Gebäude, das rechtmäßig errichtet wurde, auch dann weiter bestehen und genutzt werden darf, wenn es nach aktuellem Recht nicht mehr genehmigt werden würde. Er schützt den Bestand – nicht Erweiterungen, Nutzungsänderungen oder wesentliche Umbauten.

Wann erlischt der Bestandsschutz?

Durch längeren Leerstand (ca. 3–5 Jahre), durch wesentliche bauliche Veränderungen die den ursprünglichen Charakter aufheben, oder durch Verfall der Bausubstanz. Im Zweifel: Abstimmung mit dem Bezirksamt vor jedem größeren Eingriff.

Was kostet eine Dachbegrünung in Berlin?

Extensive Dachbegrünung (Sedum, wartungsarm): 40–80 €/m² netto. Intensive Begrünung (nutzbar als Garten): 100–300 €/m² netto. Dachterrasse mit Belag und Geländer: 150–350 €/m² netto.

Was ist der Unterschied zwischen extensiver und intensiver Dachbegrünung?

Extensive Begrünung: dünnes Substrat (8–15 cm), Sedum, wartungsarm, leicht (80–150 kg/m²). Intensive Begrünung: dickes Substrat (30–150 cm), Rasen bis Bäume möglich, nutzbar als Garten, schwerer (300–1.500 kg/m²) und teurer.

Brauche ich für eine Dachterrasse eine Genehmigung?

Ja, in Berlin fast immer. Eine Dachterrasse verändert das Gebäude strukturell und ist baugenehmigungspflichtig. In Milieuschutzgebieten zusätzlich nach § 172 BauGB zu prüfen.
 
Was sind die häufigsten Schimmelursachen in Berliner Wohnungen?

Wärmebrücken (kalte Außenecken, ungedämmte Wände), unzureichende Lüftung (zu seltenes Stoßlüften), Feuchteeinwirkung von außen (undichte Balkone, Keller) und hohe Feuchteproduktion im Haushalt ohne ausreichenden Luftwechsel.

Was kostet eine Schimmelsanierung?

Kleiner Befall (< 0,5 m²): oft Eigenleistung möglich. Mittlerer Befall: 500 bis 2.000 Euro. Großer oder tiefer Befall: 2.000 bis 10.000 Euro. Ursachenbehebung (Abdichtung, Dämmung) kommt separat dazu.

Wann brauche ich ein Schimmelgutachten?

Bei großflächigem Befall (mehr als 3 m²), bei gesundheitlichen Beschwerden der Bewohner, bei unklarer Ursache oder bei Mietrechtsstreitigkeiten. Ein Sachverständiger bestimmt die Schimmelart und gibt eine Sanierungsempfehlung.

Was ist Brettsperrholz (CLT)?

Cross Laminated Timber – Massivholzplatten aus kreuzweise verleimten Brettern. Hochfest, tragend, kann Betondecken ersetzen. Sichtbar gelassen als Designelement, geringes Gewicht für Aufstockungen, CO₂-speichernd.

Ist Holzbau bei Aufstockungen in Berlin möglich?

Ja – und besonders geeignet. Das geringe Gewicht von Holzrahmen- oder CLT-Konstruktionen belastet die bestehende Tragstruktur weniger als Massivbau. Viele Berliner Altbauten, die eine Betonaufstockung nicht tragen würden, sind für Holzaufstockung geeignet. Statische Prüfung trotzdem Pflicht.

Macht ihr auch Gewerbebau und Ladenbau?

Ja. Wir sanieren und bauen Büros, Praxen, Läden, Restaurants und gemischt genutzte Gewerbeflächen in Berlin. Die Anforderungen an Brandschutz, Barrierefreiheit, Lüftung und Elektro kennen wir und berücksichtigen sie von Anfang an.

Was kostet ein Ladenausbau in Berlin?
Einfacher Ladenausbau: 600–1.200 €/m² netto. Mittlerer Ausbau: 1.200–2.500 €/m² netto. Hochwertiger Konzeptstore oder Gastronomie: 2.500–5.000 €/m² netto.

Brauche ich für einen Wintergarten eine Baugenehmigung?

In Berlin fast immer ja – ein Wintergarten ist ein Anbau ans Hauptgebäude und damit genehmigungspflichtig. Abstandsflächen, Bebauungsplan und ggf. Milieuschutz sind immer vorab zu prüfen.

Wie nah an der Grundstücksgrenze darf ich bauen?

Grundsätzlich 3 Meter (BauO Bln). Garagen und Nebengebäude bis 50 m² können unter bestimmten Bedingungen an der Grenze stehen: Wandlänge max. 9 m, Höhe max. 3 m. Bebauungsplan kann strengere Regelungen vorsehen.

Was ist eine Nutzungsänderung beim Bauen?

Wenn eine Fläche einer anderen Nutzung zugeführt wird als ursprünglich genehmigt – z.B. Büro zu Wohnung oder Wohnung zu Arztpraxis. Nutzungsänderungen sind in Berlin immer genehmigungspflichtig.

Was ist das Berliner Wohnraumschutzgesetz?

Das WoSchG Berlin verbietet die Zweckentfremdung von Wohnraum ohne Genehmigung. Wohnraum darf nicht dauerhaft als Büro, Ferienwohnung oder Lagerraum genutzt werden. Verstöße werden mit Bußgeldern bis 500.000 Euro geahndet.

Kann ich meine Berliner Wohnung als Ferienwohnung vermieten?

Nur wenn Sie selbst dauerhaft darin wohnen (Hauptwohnsitz) und maximal 50 % der Fläche kurzfristig vermieten. Die vollständige Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung ist ohne Genehmigung illegal.

Was ist ein Tiny House und ist es in Berlin legal?

Als dauerhafter Wohnsitz nur mit Baurecht am Standort, Baugenehmigung und Anschlüssen (Wasser, Abwasser, Strom) möglich. Mobile Tiny Houses auf Rädern sind Fahrzeuge und dürfen nicht dauerhaft bewohnt werden. In der Praxis sehr schwierig in Berlin.

Was muss ich beim Gastroausbau in Berlin beachten?

Lüftung (Pflicht, Schallschutz zur Nachbarschaft), Brandschutz (Betriebsstättenverordnung Berlin), Hygiene (HACCP), Barrierefreiheit, ggf. Nutzungsänderungsgenehmigung. Abstimmung mit Veterinäramt und Gesundheitsamt vor Eröffnung.

Was kostet eine Arztpraxis ausbauen in Berlin?

2.000 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter netto. Zahnarztpraxis mit medizinischen Gasen, Druckluft und Röntgenvorbereitung: 3.000 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter netto. Barrierefreiheit und Hygieneanforderungen sind immer Pflicht.

Was kostet ein Dachgeschossausbau in Berlin?

Je nach Qualität und Ausstattung liegt ein hochwertiger Dachgeschossausbau zwischen 1.500 und 3.000 EUR netto pro Quadratmeter. Eine nachträgliche Dachdämmung ohne vollständigen Ausbau ist deutlich günstiger.

Wie berechnet ihr die Kosten?

Wir kalkulieren auf Basis des tatsächlichen Aufwands: Fläche, Gewerk, Material und Arbeitszeit. Keine pauschalen Quadratmeterpreise von der Stange, sondern ein Angebot, das zu Ihrem konkreten Projekt passt. Nach der Besichtigung erhalten Sie eine belastbare Einschätzung.

Gibt es Rabatte bei größeren Projekten?

Bei Projekten ab einer bestimmten Größe oder bei mehreren Objekten gleichzeitig besprechen wir individuelle Konditionen. Sprechen Sie uns einfach an.

Ablauf & Zeitplan

Wie schnell bekomme ich ein Angebot?

In der Regel innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung. Bei kleineren Projekten oft noch am selben Tag. Die Besichtigung ist kostenlos und unverbindlich.

Was benötige ich für das erste Gespräch?

Am hilfreichsten sind ein Grundriss oder Bestandsplan, Fotos des aktuellen Zustands und eine grobe Vorstellung Ihrer Wünsche. Wenn Sie nichts davon haben – kein Problem. Wir schauen uns das gemeinsam an und klären alles vor Ort.

Wie lange dauert eine Badsanierung?

Eine vollständige Badsanierung dauert in der Regel 2 bis 4 Wochen – inklusive Entkernung, neuer Leitungen, Trockenbau, Abdichtung, Fliesen und Endmontage. Verzögerungen entstehen fast immer durch Lieferzeiten bei Sanitärobjekten – daher empfehlen wir, die Auswahl frühzeitig zu treffen.

Wie lange dauert eine komplette Wohnungssanierung?

Bei einer 80 bis 100 m² großen Wohnung rechnen wir typischerweise mit 10 bis 16 Wochen. Maßgeblich ist, ob alle Gewerke erneuert werden oder nur Teile davon. Zu Beginn erhalten Sie einen konkreten Bauzeitenplan.

In welcher Reihenfolge werden die Gewerke ausgeführt?

Rückbau → Rohbau und Wanddurchbrüche → Elektro-, Sanitär- und Heizungsrohinstallation → Trockenbau und Dämmung → Estrich → Fliesen → Malerarbeiten und Spachtel → Bodenbeläge → Endmontage Elektro und Sanitär → Schreiner, Türen, Küche → Abnahme. Diese Reihenfolge ist nicht verhandelbar – Abkürzungen erzeugen Folgekosten.

Muss ich während der Sanierung ausziehen?

Das hängt vom Umfang ab. Eine Badsanierung oder Einzelraumsanierung lässt sich häufig im bewohnten Zustand umsetzen. Bei einer vollständigen Kernsanierung empfehlen wir, die Wohnung für die Bauzeit freizugeben. Wir sagen Ihnen bei der Besichtigung ehrlich, was realistisch ist.

Wann kann ich nach der Sanierung einziehen?

Nach Abnahme der Elektroinstallation, der Endmontage und der finalen Reinigung. Bei Estrich ist eine Trocknungszeit von mindestens vier Wochen einzuhalten – das ist bauphysikalisch notwendig und nicht verkürzbar. Wir planen das von Anfang an ein.

Was passiert, wenn sich beim Rückbau unerwartete Probleme zeigen?

Das kommt bei Berliner Altbauten regelmäßig vor – Schimmel, Bleirohre, tragende Wände wo keine sein sollten, Asbest in altem Kleber. Wir stoppen, dokumentieren, erklären Ihnen die Situation und erarbeiten gemeinsam die beste Lösung. Nichts läuft ohne Ihr Wissen weiter.

Was passiert, wenn sich die Bauzeit verzögert?

Verzögerungen entstehen meist durch unvorhergesehene Zustände im Bestand oder Lieferzeiten bei Materialien. Wir kommunizieren proaktiv, sobald sich eine Verschiebung abzeichnet, und passen den Zeitplan gemeinsam mit Ihnen an.

Qualität & Gewährleistung

Was macht SpreeBau Pro besser als andere Baufirmen in Berlin?

Bei uns führt ein bauvorlageberechtigter Architekt die Bauleitung und Projektüberwachung. Damit wird sichergestellt, dass alles im Rahmen geltender Bestimmungen umgesetzt wird und das Gesamtbild stimmt. Wir führen Zwischenabnahmen nach jedem Gewerk durch, bevor das nächste beginnt – so werden Fehler erkannt, bevor sie unter Putz oder Estrich verschwinden. Das Ergebnis ist baulich und rechtlich einwandfrei.

Welche Gewährleistung bekomme ich?

Mindestens 2 Jahre auf alle erbrachten Leistungen nach BGB, auf bestimmte Gewerke bis zu 5 Jahren. Offensichtliche Mängel müssen innerhalb von 7 Tagen nach Abnahme schriftlich gemeldet werden – wir beheben sie auf unsere Kosten.

Welche Materialien verwendet ihr?

Wir arbeiten mit soliden, bewährten Produkten – weder das billigste Baumarktmaterial noch unnötig teure Marken, wenn gleichwertige Qualität günstiger verfügbar ist. Eigene Materialwünsche berücksichtigen wir gerne.

Bekomme ich nach Abschluss eine vollständige Dokumentation?

Ja. Nach Abschluss der Arbeiten erhalten Sie: Abnahmeprotokoll, Steuerbescheinigung für § 35a EStG, Gewährleistungsnachweise und – bei energetischen Maßnahmen – alle für Förderung und Energieausweis benötigten Dokumente.

Festpreis & Zahlung

Was bedeutet euer Festpreisangebot – kann sich der Preis noch ändern?

Der angebotene Preis gilt für den vereinbarten Leistungsumfang. Er ändert sich nur, wenn Sie zusätzliche Leistungen beauftragen oder wenn sich nach dem Rückbau etwas zeigt, das vorher nicht sichtbar war – zum Beispiel Schimmel oder Asbest. In solchen Fällen sprechen wir sofort mit Ihnen, bevor wir handeln.

Welche Zahlungsbedingungen habt ihr?

Wir arbeiten mit einem gestaffelten Zahlungsplan, der an den Baufortschritt gekoppelt ist – typischerweise 50 % zu Beginn, weitere Raten nach Bauabschnitten und 5 % nach Abnahme. Ein Einmalbetrag im Voraus ist bei uns nicht üblich.

Kann ich selbst Materialien einbringen oder Eigenleistungen erbringen?

Grundsätzlich ja, nach Absprache. Wichtig: Für Bereiche, in denen Sie eigene Materialien verwenden oder selbst arbeiten, können wir keine Gewährleistung übernehmen. In vielen Fällen sind wir beim Materialeinkauf günstiger als der Einzelhandel – wir geben das auch transparent weiter.

Förderung & Steuern

Kann ich Handwerkerkosten von der Steuer absetzen?

Ja. Für selbst genutzte Wohnungen sind Lohn- und Arbeitskosten nach § 35a EStG zu 20 Prozent absetzbar, maximal 1.200 Euro pro Jahr. Voraussetzung: Zahlung per Überweisung – Barzahlungen werden vom Finanzamt nicht anerkannt. Wir stellen Ihnen nach Abschluss eine Steuerbescheinigung mit separat ausgewiesenen Lohn- und Materialkosten aus.

Was ist die BEG-Förderung und wie beantrage ich sie?

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) fördert energetische Maßnahmen wie Heizungstausch, Dämmung, Fenster und Lüftungsanlagen mit einer Grundförderung von 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Der Antrag muss immer vor Beauftragung gestellt werden – wer danach beantragt, verliert den Anspruch vollständig. Die Antragstellung erfolgt durch einen zugelassenen Energieeffizienz-Experten, den wir Ihnen gerne empfehlen.

Wie lange ist ein Angebot von SpreeBau Pro gültig?

In der Regel gilt unser Angebot für 14 Tage ab Ausstellungsdatum. Das ist der Standard, den wir in den meisten Projekten einhalten können. In einzelnen Fällen kann die Gültigkeitsdauer kürzer oder länger sein – je nachdem, welche Konditionen wir selbst von unseren Materiallieferanten erhalten. Bei 7 Tagen Gültigkeit weisen wir ausdrücklich darauf hin; in stabilen Marktphasen verlängern wir auf Anfrage auch auf 30 Tage.

Warum das so ist: Materialpreise – insbesondere für Stahl, Kupfer, Dämmstoffe und Sanitärmaterial – können sich in wirtschaftlich unsicheren Zeiten, bei geopolitischen Verwerfungen oder globalen Lieferkettenproblemen kurzfristig und deutlich verändern. Das betrifft alle Anbieter am Markt, auch uns. Wir versuchen, diese Schwankungen für unsere Kunden so gut wie möglich abzufedern und kommunizieren die Gültigkeitsdauer transparent im Angebot selbst.

Wenn Sie ein Angebot erhalten haben und unsicher sind, ob die Frist noch gilt – rufen Sie uns einfach an. Wir klären das sofort.

Was ist der Unterschied zwischen einem Bauleiter und einem Architekten – und was macht SpreeBau Pro?

Die beiden Begriffe werden häufig verwechselt, bezeichnen aber unterschiedliche Rollen. Ein Architekt plant und entwirft – er erstellt Grundrisse, Ausführungspläne und ist für die bauliche Konzeption verantwortlich. Er darf Bauanträge einreichen und trägt die Verantwortung für die Einhaltung baurechtlicher Anforderungen. Ein Bauleiter hingegen überwacht die Ausführung auf der Baustelle: Er koordiniert Gewerke, prüft Qualität, hält Termine nach und stellt sicher, dass das gebaut wird, was geplant wurde. In vielen Projekten – vor allem bei kleineren Sanierungen – werden diese Rollen getrennt besetzt oder sogar weggelassen. Das erhöht das Fehlerrisiko erheblich.

Bei SpreeBau Pro übernimmt ein bauvorlageberechtigter Architekt sowohl die fachliche Projektüberwachung als auch die Bauleitung. Das bedeutet für Sie: Eine einzige Person mit vollständiger Qualifikation behält das Gesamtbild im Blick – von der Ausführungsplanung bis zur Abnahme. Fehler, die später unter Putz oder Estrich verschwinden würden, werden erkannt, bevor das nächste Gewerk beginnt. Das ist ein struktureller Qualitätsvorteil, den die meisten Berliner Baufirmen nicht bieten.

Gibt es Berliner Förderprogramme zusätzlich zur BEG?

Ja. Der IBB-Wohngebäudekredit und das Berliner Programm für Klimaschutz (BerPro) bieten ergänzende Möglichkeiten. Wir informieren Sie bei der Projektbesprechung über aktuelle Programme.

Generalunternehmer & Koordination

Was bedeutet es, dass ihr als Generalunternehmer arbeitet?

Sie haben einen einzigen Ansprechpartner, einen Vertrag und eine Rechnung – unabhängig davon, wie viele Gewerke beteiligt sind. Wir koordinieren Elektriker, Sanitärinstallateur, Trockenbauer, Fliesenleger, Maler und alle weiteren Handwerker. Sie müssen sich um nichts kümmern.

Was passiert, wenn ein Subunternehmer einen Fehler macht?

Als Generalunternehmer sind wir Ihnen gegenüber für das gesamte Projekt verantwortlich – unabhängig davon, welches Subunternehmen den Fehler gemacht hat. Sie haben keinen Aufwand mit einzelnen Handwerkern.

Übernehmt ihr auch die Koordination eines Statikers?

Ja. Wenn für ein Projekt ein Statiker erforderlich ist – etwa bei Wanddurchbrüchen oder Grundrissänderungen – übernehmen wir die Beauftragung und Koordination als Teil unserer Generalunternehmerleistung.

Wie läuft die Kommunikation während der Bauphase ab?

Wir sind montags bis freitags telefonisch und per E-Mail erreichbar. Bei längeren Projekten erhalten Sie regelmäßige Fortschritts-Updates einschließlich persönlicher Termine vor Ort auf der Baustelle. Für schnelle Rückfragen sind wir auch per WhatsApp erreichbar.

Berliner Besonderheiten & Spezialleistungen

Was ist der Unterschied zwischen Sanierung und Renovierung?

Eine Renovierung umfasst rein optische Maßnahmen: Streichen, Tapezieren, Böden aufarbeiten – die Bausubstanz und Leitungen bleiben unverändert. Eine Sanierung geht tiefer: Sie behebt technische Mängel, erneuert Leitungen, Böden, Bäder oder die Elektrik. Eine Modernisierung geht über den bisherigen Standard hinaus – neue Heizung, bessere Dämmung, zeitgemäße Ausstattung. Eine Kernsanierung umfasst in der Regel alle drei Ebenen gleichzeitig.

Was bedeutet Kernsanierung?

Eine Kernsanierung bedeutet, dass eine Immobilie bis auf die tragenden Wände und Rohdecken vollständig zurückgebaut und neu aufgebaut wird. Alle nicht tragenden Wände werden entfernt, sämtliche Leitungen – Elektro, Wasser, Abwasser, Heizung – werden erneuert, und alle Ausbaugewerke neu hergestellt. Das Ergebnis ist technisch neuwertig in einer historischen Hülle – in Berlin häufig bei Gründerzeit-Altbauten, deren Charakter erhalten bleibt, während Technik und Grundriss vollständig modernisiert werden.

Brauche ich für einen Wanddurchbruch einen Statiker?

Immer dann, wenn die betroffene Wand tragend oder möglicherweise tragend ist. Nur ein zugelassener Statiker kann das rechtsverbindlich feststellen. Als Faustregel: Wände, die senkrecht zur Deckenkonstruktion verlaufen, über mehrere Geschosse durchgehen oder aus Vollziegeln gemauert sind, sollten immer geprüft werden. Auch bei Öffnungen breiter als etwa 80 cm ist eine statische Einschätzung dringend empfohlen. Wir koordinieren den Statiker als Teil unserer Generalunternehmerleistung.

Wie finde ich einen guten Handwerker in Berlin?

Ein seriöser Anbieter besichtigt das Objekt persönlich, bevor er ein Angebot macht – Ferndiagnosen und pauschal niedrige Preise sind wichtige Warnsignale. Zahlungspläne sind an den Baufortschritt geknüpft – wer den vollen Betrag vorab verlangt, ist zu meiden. Gewährleistung wird schriftlich bestätigt, Referenzen sind einsehbar und die Firma ist bei der Handwerkskammer eingetragen. Bei SpreeBau Pro übernimmt ein bauvorlageberechtigter Architekt die Bauleitung – ein strukturelles Qualitätsmerkmal, das die meisten Berliner Baufirmen nicht bieten.

Macht ihr auch Dachgeschossausbauten?

Ja, Dachgeschossausbauten gehören zu unseren Kernleistungen. Wir koordinieren alle Gewerke von Rohbau über Dachdeckung und Dämmung bis zum schlüsselfertigen Innenausbau.

Führt ihr Strangsanierungen in Mehrfamilienhäusern durch?

Ja, ganz häufig für WEGs und das sogar im laufenden Mietbetrieb. Wir koordinieren tagesgenau, kommunizieren direkt mit den Bewohnern und halten Wasserabstellzeiten auf ein Minimum. Druckprüfung und Dokumentation sind selbstverständlich.

Macht ihr auch energetische Sanierungen?

Ja. Wir übernehmen alle energetischen Maßnahmen: Dachdämmung, Kellerdeckendämmung, Außenwand- und Innendämmung, Heizungserneuerung und Fensteraustausch. Bei Bedarf empfehlen wir einen zugelassenen Energieeffizienz-Experten für Förderantrag und iSFP.

Saniert ihr auch denkmalgeschützte Gebäude?

Ja. Wir sind mit den Anforderungen der Berliner Denkmalschutzbehörde vertraut und haben bereits mehrere denkmalgeschützte Objekte saniert. Materialwahl, Ausführungsstandard und Abstimmung mit der Behörde gehören bei uns zum Leistungsumfang.

Brauche ich vor einer Sanierung ein Schadstoffgutachten?

Bei Berliner Altbauten, die vor 1990 errichtet wurden: in der Regel ja, bevor Rückbauarbeiten beginnen. Asbest war bis 1993 in Deutschland als Baumaterial zugelassen und findet sich in Berliner Altbauten häufig in Fußbodenkleber (schwarzer Kleber unter Fliesen und PVC), Fugenmörtel, Fensterkitt, Dachpappe und Putzen. Bleirohre sind in Gebäuden bis 1973 verbreitet, PAK-haltige Kleber (polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe) in schwarzem Parkettkleber typisch für Bauten bis in die 1980er Jahre.

Ein Schadstoffgutachten durch einen zertifizierten Gutachter kostet für eine Wohnung in der Regel 800 bis 1.500 Euro, für ein Mehrfamilienhaus 1.500 bis 3.500 Euro. Es ist die Grundlage für den Rückbauplan und schützt vor Baustopps und Haftungsrisiken. Ohne Gutachten bei nachgewiesenem Schadstoffbefall drohen empfindliche Bußgelder. Wir koordinieren auf Wunsch einen zugelassenen Schadstoffgutachter als Teil der Projektvorbereitungsphase.

Brauche ich für meine Sanierung eine Baugenehmigung?

Nicht für jede Sanierung – aber häufiger als viele denken. Genehmigungsfrei sind in der Regel: reine Instandhaltungsmaßnahmen, Erneuerung von Elektrik und Sanitär, Maler- und Bodenarbeiten, Fensteraustausch auf gleichwertiger Ebene. Genehmigungspflichtig in Berlin sind: Eingriffe in tragende Wände und Decken, Änderungen der Nutzung, Dachgeschossausbauten mit neuer Wohnfläche, Aufstockungen, Außendämmungen die das Erscheinungsbild verändern, und – in Milieuschutzgebieten – Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung ermöglichen. Wir prüfen für jedes Projekt vorab, ob und welche Genehmigungen erforderlich sind, und begleiten das Verfahren beim Bezirksamt als Teil unserer Generalunternehmerleistung.

Müssen meine Nachbarn einer Sanierung zustimmen?

Für Arbeiten innerhalb der eigenen Wohnung in der Regel nicht. Sobald die Außenhülle oder Gemeinschaftsbereiche betroffen sind – etwa bei Fassadensanierungen, Dacharbeiten oder Gerüstaufstellung, die auch Nachbargrundstücke nutzen –, können Zustimmungen erforderlich sein. Bei WEG-Projekten (Strangsanierung, Gemeinschaftsanlagen, Außenwände) ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Bei Gerüst auf Nachbargrundstück: Duldungspflicht nach § 16a NachbG Berlin, ggf. mit Entschädigung. Wir klären alle Nachbar- und Behördenabstimmungen vorab – kein Projekt startet ohne vollständige rechtliche Grundlage.

Was tue ich, wenn ich nach der Abnahme Mängel entdecke?

Mängel, die nach der Abnahme entdeckt werden, müssen schriftlich und mit konkreter Beschreibung beim Auftragnehmer angezeigt werden. Die Fristsetzung zur Mängelbeseitigung sollte realistisch, aber klar sein – in der Regel 2 bis 4 Wochen je nach Art des Mangels. Bei SpreeBau Pro gilt: Offensichtliche Mängel innerhalb von 7 Tagen nach Abnahme schriftlich melden, versteckte Mängel innerhalb der gesetzlichen Gewährleistungsfrist (mindestens 2 Jahre). Wir beheben Gewährleistungsmängel auf unsere Kosten und ohne Aufwand für Sie. Reagieren Sie bitte immer schriftlich – eine WhatsApp genügt als Erstmeldung, ein formelles Schreiben oder eine E-Mail sollte zeitnah folgen.

Ist SpreeBau Pro versichert – und was deckt die Versicherung ab?

Ja. SpreeBau Pro verfügt über eine Betriebshaftpflichtversicherung, die Schäden abdeckt, die im Rahmen unserer Tätigkeit an Ihrem Eigentum oder an Dritten entstehen – zum Beispiel Wasserschäden durch fehlerhafte Installationen oder Beschädigungen bei der Bauausführung. Die Versicherungsunterlagen können auf Anfrage eingesehen werden. Wichtig: Die Betriebshaftpflicht deckt keine Schäden durch normale Abnutzung, Materialfehler ohne unser Verschulden oder Schäden durch eigene Eingriffe des Auftraggebers. Bei größeren Projekten empfehlen wir außerdem eine Bauleistungsversicherung – wir beraten Sie dazu.

Was ist der Unterschied zwischen Abschlagsrechnung und Schlussrechnung?

Abschlagsrechnungen werden während der Bauphase nach Baufortschritt gestellt – sie entsprechen den vereinbarten Raten im Zahlungsplan. Die Schlussrechnung kommt nach Abnahme aller Leistungen und berücksichtigt alle geleisteten Abschläge. Der Restbetrag (bei uns typischerweise 5 % der Auftragssumme) wird mit der Schlussrechnung fällig. Wichtig: Die Schlussrechnung gilt als vollständige Abrechnung aller Leistungen. Änderungen oder Zusatzleistungen, die während der Bauphase beauftragt wurden, sind darin ebenfalls enthalten. Wir stellen Ihnen alle Rechnungen mit separat ausgewiesenen Lohn- und Materialkosten aus – das ist Voraussetzung für § 35a EStG.

Welche Ruhezeiten und Lärmschutzregeln gelten auf Berliner Baustellen?

In Berlin gilt die Lärm- und Erschütterungsschutzverordnung. Bauarbeiten sind montags bis samstags von 7:00 bis 20:00 Uhr zulässig. Sonn- und Feiertage sind grundsätzlich lärmsensibel – laute Arbeiten (Abbruch, Bohrarbeiten, Sägen) sind an diesen Tagen in der Regel nicht erlaubt. Innerhalb der zulässigen Zeiten gelten Richtwerte für Lärmpegel. Wir planen Bauzeiten so, dass Bewohner und Nachbarn möglichst wenig beeinträchtigt werden – insbesondere bei Projekten in bewohnten Gebäuden oder bei Strangsanierungen im laufenden Mietbetrieb.

Was passiert, wenn das Bauunternehmen während meines Projekts insolvent geht?

Das ist ein berechtigtes Risiko, das viele Auftraggeber nicht kennen. Im Insolvenzfall eines Subunternehmers tragen Sie als Auftraggeber beim Generalunternehmer-Modell das geringste Risiko: Ihr Vertrag läuft mit dem Generalunternehmer, der für alle Subunternehmer haftet. Schutzmaßnahmen die wir empfehlen: Zahlen Sie nie mehr als den tatsächlichen Baufortschritt rechtfertigt. Ein Einbehalt von 5 % bis zur Abnahme ist Standard und sinnvoll. Auf Wunsch können wir Ihnen eine Vertragserfüllungsbürgschaft eines Kreditinstituts stellen – sprechen Sie uns an.

Arbeitet ihr auch in Milieuschutzgebieten?

Ja. Wir kennen die Genehmigungspraxis der einzelnen Berliner Bezirke und wissen, was in sozialen Erhaltungsgebieten genehmigungsfrei ist und was einen Antrag nach § 172 BauGB erfordert. Wir begleiten Sie durch das gesamte Verfahren.

Saniert ihr auch Gewerbeimmobilien?

Ja. Wir sanieren Wohn- und Gewerbeflächen, Büros, Praxen und gemischt genutzte Gebäude. Anforderungen wie Brandschutz, Barrierefreiheit oder gewerbliche Nutzungsauflagen kennen wir und berücksichtigen sie in der Planung.

Macht ihr auch Projekte für WEGs und Hausverwaltungen?

Ja. Wir arbeiten regelmäßig mit Eigentümergemeinschaften, Hausverwaltungen und Immobiliengesellschaften zusammen und kennen die Besonderheiten dieser Zusammenarbeit – Beschlusslagen, Kostenverteilung, Kommunikation mit mehreren Entscheidungsträgern.

Arbeitet ihr auch außerhalb Berlins?

Unser Haupteinsatzgebiet ist Berlin und Brandenburg. Größere Projekte sind aber auch deutschlandweit umsetzbar je nach Absprache.

Kontakt & Referenzen

Habt ihr Referenzprojekte, die ich mir ansehen kann?

Ja. Auf unserer Referenzseite finden Sie eine Auswahl abgeschlossener Projekte. Auf Wunsch zeigen wir Ihnen auch Projekte, die dem Ihren ähneln – sprechen Sie uns einfach an.

Was ist bei einer Badsanierung alles inbegriffen?

Eine vollständige Badsanierung umfasst alle Arbeiten von der Entkernung bis zur Endmontage. Konkret: Rückbau der alten Fliesen, Sanitärobjekte und Leitungen -
Erneuerung der Wasser- und Abwasserleitungen – Trockenbau und Abdichtung des Nassbereichs nach DIN 18534 – Verlegung neuer Wand- und Bodenfliesen – Montage neuer Sanitärobjekte (Wanne, Dusche, WC, Waschtisch) – Armaturen und Accessoires – Elektroarbeiten (Licht, Steckdosen, Fußbodenheizung falls gewünscht) – Endmontage und Reinigung. Bei SpreeBau Pro ist alles in einem Festpreisangebot enthalten – ohne Nachträge für einzelne Gewerke.

Was kostet Parkett verlegen in Berlin?

Das Verlegen von Parkett kostet in Berlin 2026 je nach Material und Untergrund zwischen 40 und 90 Euro pro Quadratmeter netto, inklusive Arbeit aber ohne Material. Das Parkett selbst kostet je nach Holzart und Qualität zwischen 25 und 120 Euro pro Quadratmeter. Mehrschichtparkett ist günstiger als Massivparkett, aber genauso strapazierfähig. Bei Altbauten kommt häufig das Grundschleifen des Untergrunds oder das Ausgleichen von Unebenheiten dazu – das planen wir im Festpreis ein.

Parkett oder Fliesen – was ist besser für Wohnräume?

Das hängt von Nutzung, Raumklima und persönlichem Geschmack ab. Parkett wirkt wärmer, ist fußangenehmer und typisch für Berliner Altbauwohnungen. Fliesen sind widerstandsfähiger gegen Feuchtigkeit, leichter zu reinigen und eignen sich besonders für Küche, Bad und Flur. Viele unserer Projekte kombinieren beides: Parkett in Wohn- und Schlafräumen, Fliesen in Nassräumen. Wir beraten Sie bei der Besichtigung zu Material, Optik und Kosten.

Kann man alten Dielenboden in einem Berliner Altbau aufarbeiten?

Ja – und das lohnt sich häufig. Originale Kieferdielen aus der Gründerzeit sind oft in besserem Zustand als sie aussehen. Schleifen, Spachteln und Versiegeln bringt sie zurück auf Hochglanz und kostet deutlich weniger als ein neuer Bodenbelag. Voraussetzung: Die Dielen müssen noch mindestens 15–18 mm stark sein und dürfen keine strukturellen Schäden haben. Wir prüfen das bei der Besichtigung.

Was kostet eine neue Elektroinstallation in Berlin?

Die Kosten für eine vollständige Elektrosanierung einer Wohnung hängen stark von der Größe und dem Ausgangszustand ab. Als Orientierung für eine 80 m² Berliner Wohnung: 8.000 bis 16.000 Euro netto für die vollständige Erneuerung aller Leitungen, Unterverteilung, Sicherungskasten und Auslässe. Einzelne Maßnahmen wie ein neuer Sicherungskasten liegen bei 1.500 bis 3.000 Euro. Wir trennen in unserer Rechnung Lohn- und Materialkosten – das ist Voraussetzung für die steuerliche Absetzbarkeit nach § 35a EStG.

Wann muss die Elektrik bei einer Sanierung erneuert werden?

Nicht bei jeder Sanierung – aber regelmäßig unterschätzt. Als Faustregel: Elektroleitungen aus den 1950er bis 1970er Jahren sind für heutige Lasten (Induktionsherd, Wärmepumpe, E-Auto-Laden, mehrere Kreisläufe) zu schwach dimensioniert. Erkennungszeichen: Schmelzsicherungen statt Leitungsschutzschalter, kein FI-Schutzschalter, nur wenige Steckdosen pro Raum, Leitungen ohne Erdung. Wenn die Wände ohnehin auf sind, sind die Mehrkosten für die Elektrik verhältnismäßig gering – danach ist es sehr teuer.

Wie lange dauert eine Elektrosanierung in einer Wohnung?

Eine vollständige Elektrosanierung (alle Leitungen, neuer Sicherungskasten, alle Auslässe) in einer 80 m² Wohnung dauert bei SpreeBau Pro typischerweise 3 bis 6 Werktage – immer in Kombination mit anderen Gewerken, da die Wände dafür ohnehin offen sind. Eine Elektrosanierung isoliert ohne Putz- und Malerarbeiten danach ist selten sinnvoll. Wir planen das immer als Teil des Gesamtprojekts.

Brauche ich eine Baugenehmigung für einen Dachgeschossausbau in Berlin?

In Berlin fast immer ja. Ein Dachgeschossausbau ist genehmigungspflichtig nach der Berliner Bauordnung (BauO Bln), wenn neue Wohnfläche geschaffen wird, Gauben oder Dachflächenfenster eingebaut werden oder Eingriffe in die Tragstruktur erforderlich sind. Wir prüfen für jedes Projekt vorab die baurechtliche Situation beim zuständigen Bezirksamt und begleiten das Genehmigungsverfahren als Teil unserer Generalunternehmerleistung – ohne Aufpreis.

Wie lange dauert ein Dachgeschossausbau in Berlin?

Die reine Bauzeit für einen vollständigen Dachgeschossausbau (Rohbau, Dämmung, Trockenbau, alle Gewerke bis zur schlüsselfertigen Übergabe) liegt typischerweise bei 12 bis 20 Wochen. Dazu kommt die Genehmigungsphase von 4 bis 12 Wochen je nach Bezirksamt. Wer zu einem bestimmten Termin einziehen möchte, sollte mit der Planung mindestens 6 bis 9 Monate im Voraus beginnen.

Was kostet eine Fassadensanierung in Berlin?

Eine Fassadensanierung mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS) – Dämmplatten, Armierungsschicht, neuer Außenputz, inklusive Gerüst – kostet in Berlin 2026 zwischen 130 und 200 Euro pro Quadratmeter Fassadenfläche netto. Bei einem typischen Berliner Mehrfamilienhaus mit 400 m² Fassade sind das 52.000 bis 80.000 Euro ohne Planung. Reine Putzarbeiten ohne Dämmung sind günstiger: 50 bis 90 Euro pro Quadratmeter. Die Maßnahme ist über die BEG EM förderfähig – Förderantrag immer vor Beauftragung stellen.

Was ist ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS)?

Ein WDVS ist ein Fassadendämmsystem, das aus Dämmplatten (meist EPS, Mineralwolle oder Holzfaser), einer aufgeklebten und verdübelten Armierungsschicht und einem neuen Außenputz besteht. Es wird von außen auf die bestehende Fassade aufgebracht und verbessert die Wärmedämmung erheblich. Im Gegensatz zur Innendämmung verliert man damit keine Wohnfläche. Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist ein WDVS häufig nicht zulässig, weil es das Erscheinungsbild verändert – hier kommen Innendämmung oder spezielle Dünnputzlösungen in Betracht.

Wie viel Energie spare ich durch Fassadendämmung?

Das hängt vom Ausgangszustand ab. Bei einem typischen unsanierten Berliner Altbau (Baujahr vor 1918, keine Fassadendämmung) können durch ein WDVS die Heizkosten um 20 bis 40 Prozent reduziert werden. Die Amortisationszeit liegt je nach Energiepreisen und Ausgangslage bei 10 bis 20 Jahren. Wer BEG-Förderung nutzt und die Energiepreise weiter steigen, kommt schneller auf seine Kosten. Hinzu kommt der messbare Wertzuwachs der Immobilie durch verbesserte Energieklasse.

Wann muss die Heizung nach dem GModG 2026 erneuert werden?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), in Kraft seit dem 29. Juli 2026, verpflichtet zum Heizungstausch in zwei Fällen: Erstens müssen Standard-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ersetzt werden – das betrifft in Berlin viele Anlagen aus den 1990er Jahren. Zweitens müssen beim Eigentümerwechsel bestehende Heizanlagen innerhalb von zwei Jahren auf den aktuellen Stand gebracht werden, wenn sie die gesetzlichen Mindestanforderungen nicht erfüllen. Die frühere 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien ist mit dem GModG entfallen – Gas- und Ölheizungen sind wieder uneingeschränkt zulässig.

Was kostet ein Fensterwechsel in Berlin?

Ein Fensteraustausch in Berlin kostet je nach Größe, Verglasung und Rahmenmaterial zwischen 700 und 1.400 Euro pro Fenster inklusive Einbau. Bei Berliner Altbauten mit Sondermaßen oder Sprossenfenstern können die Kosten höher liegen. Dreifachverglasung ist heute Standard und wird bei energetischen Maßnahmen empfohlen. Bei denkmalgeschützten Gebäuden werden häufig Zweischeiben-Wärmeschutzverglasungen in historisch angepassten Rahmen eingebaut – in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde.

Wann lohnt sich der Austausch alter Fenster?

Wenn Fenster undicht sind, schlecht öffnen oder schließen, kondensieren oder sichtbare Beschädigungen haben, ist der Austausch fällig. Aus energetischer Sicht: Einfachverglasung oder alte Zweischeibenverglasung ohne Wärmeschutzbeschichtung hat einen U-Wert von 2,5 bis 5,0 W/(m²K) – modernes Dreifachglas liegt bei 0,6 bis 0,8. Der Unterschied macht sich deutlich in Heizkosten und Wohnkomfort (keine Kältebrücken, kein Lärm von außen). Bei BEG-Förderung ist der Austausch besonders wirtschaftlich.

Welche Fenster sind bei denkmalgeschützten Gebäuden in Berlin erlaubt?

Bei Denkmalimmobilien sind Maßnahmen an Fenstern genehmigungspflichtig durch die Untere Denkmalschutzbehörde. In der Regel wird eine möglichst originalgetreue Optik gefordert: Rahmenfarbe, Sprosseneinteilung und Profilstärke müssen dem historischen Original entsprechen. Moderne Wärmeschutzverglasung (Zweischeibe mit Beschichtung) ist in denkmalgerechten Holz- oder Kunststoffrahmen häufig möglich. Dreifachverglasung wird bei Denkmalbauten oft abgelehnt, weil die Rahmenprofile dafür zu dick werden. Wir koordinieren die Abstimmung mit der Denkmalbehörde als Teil unserer Leistung.

Was kostet Malerarbeiten pro m² in Berlin?

Einfache Malerarbeiten (Grundierung, zwei Anstriche auf vorbereiteten Wänden) kosten in Berlin 2026 zwischen 8 und 18 Euro pro Quadratmeter Wandfläche netto inklusive Material. Spachtelarbeiten auf unebenen Wänden – bei Altbauten fast immer notwendig – kosten je nach Aufwand 15 bis 40 Euro pro m² zusätzlich. Deckenarbeiten sind aufwendiger und teurer. Bei SpreeBau Pro sind Maler- und Spachtelarbeiten immer Teil des Gesamtangebots – kein separater Auftrag, kein Koordinationsaufwand.

Was ist der Unterschied zwischen Trockenbau und Mauerwerk?

Mauerwerk (Ziegel, Beton, Kalksandstein) ist massiv, schwer und schallabsorbierend – ideal für tragende Wände und Außenwände. Trockenbau (Gipskarton auf Metallständerwerk) ist leicht, flexibel und schnell – ideal für nicht-tragende Trennwände, abgehängte Decken und Verkleidungen. Im Altbau werden beide kombiniert: Tragende Wände aus Vollziegeln bleiben, neue Raumunterteilungen entstehen im Trockenbau. Vorteil Trockenbau: schneller, günstiger, flexibler zu ändern. Nachteil: geringerer Schallschutz als massives Mauerwerk (aber durch geeigneten Aufbau kompensierbar).

Wie lange dauern Malerarbeiten in einer Wohnung?

Das hängt stark vom Zustand der Wände und dem gewünschten Ergebnis ab. Für eine 80 m² Wohnung mit normalen Wänden rechnen wir bei SpreeBau Pro typischerweise 5 bis 10 Werktage für Spachtel, Grundierung und zwei Anstriche. Bei aufwendigen Spachtelarbeiten auf stark beschädigten Altbauwänden kann es länger dauern. Malerarbeiten finden immer nach dem Trockenbau und vor dem Bodenbelag statt – sie sind zeitkritisch im Ablauf und nicht vorzuziehen.

Was kostet ein Architekt für die Bauplanung einer Sanierung?

Bei SpreeBau Pro ist die Architektenbauleitung bereits im Festpreis enthalten – kein separates Architektenhonorar. Das ist unser struktureller Vorteil gegenüber dem Einzelvergabe-Modell, wo Eigentümer Architekten separat nach HOAI beauftragen müssen. Zur Einordnung: Externe Architekten berechnen für Sanierungsprojekte in der Regel 10 bis 15 Prozent der Bausumme nach HOAI. Bei einem 100.000 Euro Projekt wären das 10.000 bis 15.000 Euro zusätzlich – die bei uns bereits eingepreist sind.

Brauche ich für eine Wohnungssanierung einen Architekten?

Nicht gesetzlich – aber es ist klar empfehlenswert bei größeren Projekten. Für reine Schönheitssanierungen (Maler, Böden) brauchen Sie keinen Architekten. Für Kernsanierungen, Grundrissänderungen oder Dachgeschossausbauten ist ein bauvorlageberechtigter Architekt unverzichtbar – er allein darf Bauanträge stellen und statische Eingriffe beaufsichtigen. Bei SpreeBau Pro ist das kein Zusatzaufwand: Unser Architekt ist von Anfang an Teil des Projekts.

Wie erreiche ich euch am schnellsten?

Per Telefon unter +49 30 72010994, per E-Mail an info@spreebaupro.de oder über das Kontaktformular auf der Website. Wir antworten in der Regel am selben Werktag.

Wir bauen. Was bleibt.